Vice caché achat immobilier

Sujet initié par Flecky, il y a 3 jours - 330 vues

Bonjour,

Vous ne pourrez agir contre le vendeur que si vous prouvez soit un « vice caché » rendant le bien vraiment inadapté à un usage normal, soit un mensonge ou une dissimulation d'information importante (dol).

Un simple problème d'enrobé de cour, s'il gêne surtout le confort ou l'esthétique, est rarement considéré comme un vice caché, sauf s'il entraîne de vrais risques ou coûts importants.

En revanche, si le vendeur et/ou l'agence savaient qu'il existait un litige ou des travaux importants envisagés sur les parties communes, qu'ils savaient que cela pèserait financièrement sur vous, et qu'ils ont volontairement gardé le silence, vous pouvez envisager une action pour manquement à leur obligation d'information ou pour dol (le fait de ne pas informer l'acquéreur d'un contentieux ou d'un gros passif de copropriété peut être qualifié de dol

L'agence, en tant que professionnelle, a aussi un devoir de conseil et d'information et peut voir sa responsabilité engagée si elle n'a pas attiré votre attention sur un problème qu'elle connaissait ou devait soupçonner

Concrètement, il faut rassembler les preuves (mails, témoignages des copropriétaires, éléments montrant que le syndic ou l'agence connaissait le problème, éventuels devis ou échanges antérieurs) et faire analyser le dossier par un avocat pour voir si le défaut est suffisamment grave et si une réclamation (amiable puis judiciaire) a une chance d'aboutir.

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Effectivement, il y a un litige en cours dont je n'étais au courant et j'ai appris que la copropriété voudrait faire éventuellement un recours donc des frais et ou des frais pour refaire la cour et a aucun moment le vendeur m'en a averti .j'ai des preuves que tout ca c'est passée avant la vente et que le propriétaire était au courant du problème. Est-ce donc bien un dol et quelle est la meilleurs démarches pour avoir gain de cause.

Le fondement principal est l'action en garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du Code civil. Pour prospérer, trois conditions doivent être réunies : le vice doit être caché (non apparent lors de la vente), antérieur à la vente, et suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l'usage ou en diminuer substantiellement la valeur.En l'espèce, les problèmes étaient connus du vendeur et des copropriétaires mais ne vous ont pas été communiqués, ce qui constitue un vice caché caractérisé. La connaissance préalable du vice par le vendeur est un élément déterminant : elle permet de qualifier le vice de vice caché de mauvaise foi, ouvrant droit non seulement à la réduction du prix de vente (actio quanti minoris) mais également à des dommages et intérêts.Le délai pour agir est de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Votre découverte étant récente, vous êtes dans les délais.À noter : vérifiez si l'acte de vente contient une clause d'exclusion de garantie des vices cachés, fréquente dans les ventes entre particuliers. Si le vendeur est un professionnel, cette clause est réputée non écrite. Si c'est un particulier, cette clause ne peut lui profiter que s'il était de bonne foi, ce qui semble difficile à soutenir ici compte tenu de sa connaissance avérée des désordres.

Parallèlement, ou alternativement, vous pouvez invoquer le dol au sens de l'article 1137 du Code civil, c'est-à-dire une réticence dolosive : le vendeur a sciemment dissimulé des informations déterminantes pour votre consentement. Le dol permet d'obtenir soit l'annulation de la vente, soit des dommages et intérêts, selon votre intérêt. Le délai de prescription est de 5 ans à compter de la découverte du dol.
Ce fondement est particulièrement pertinent ici car la connaissance des désordres par le vendeur, combinée à leur absence dans les documents transmis, peut caractériser une dissimulation intentionnelle.

Egalement, L'agence immobilière, en tant que professionnel mandataire, est soumise à une obligation de conseil et d'information à l'égard de l'acquéreur. Si elle avait connaissance des désordres — ce qui est vraisemblable dans le cadre de sa mission —, sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle peut être engagée sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Les agences immobilières sont tenues à une obligation de renseignement renforcée et ne peuvent se réfugier derrière la seule déclaration du vendeur lorsqu'elles disposent d'éléments contraires.

A réaliser : Il convient en priorité de rassembler les preuves : témoignages écrits des copropriétaires, échanges avec le syndic, éventuels courriers ou mails antérieurs à la vente faisant état des désordres. Il est également conseillé de faire établir un devis ou un rapport d'expert pour chiffrer les désordres. Avant toute action judiciaire, une mise en demeure par courrier recommandé adressée au vendeur et à l'agence est recommandée, et peut suffire à obtenir une solution amiable.

A votre disposition,

Bonjour @Flecky,

Votre situation soulève une problématique sérieuse.

En matière de vente immobilière, le vendeur est tenu d'une obligation d'information précontractuelle en application de l'article 1112-1 du code civil.

S'il a sciemment dissimulé un élément déterminant de votre consentement, cela peut constituer un dol, au sens de l'article 1137 du code civil, lequel vise la dissimulation intentionnelle d'une information dont le vendeur sait le caractère déterminant.

Le principe est le suivant :
Le silence peut constituer une manœuvre frauduleuse lorsqu'il porte sur un élément essentiel.

En l'espèce, plusieurs éléments sont juridiquement sensibles :

• l'existence d'un litige en cours au sein de la copropriété,
• la perspective de travaux importants (réfection de la cour),
• l'éventualité d'appels de fonds futurs,
• le fait que le vendeur en avait connaissance avant la vente,
• l'absence d'information dans les documents transmis lors de la vente.

En pratique immédiate :

• Récupérez les convocations d'assemblées générales antérieures à la vente.
• Demandez au syndic la date exacte à laquelle le problème a été porté à sa connaissance.
• Obtenez la preuve que le vendeur était informé (mails, PV, échanges).
• Faites évaluer le coût prévisionnel des travaux.

Ensuite, deux voies principales :

1) Négociation amiable par l'intermédiaire d'un avocat.
2) À défaut, action judiciaire en nullité pour dol ou en indemnisation.

Il est important d'agir rapidement pour figer les preuves.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue en cliquant sur le bon bouton et de sélectionner précisément la meilleure réponse, c'est-à-dire celle qui vous a apporté l'analyse juridique la plus pertinente.

Cela permet de valoriser le travail fourni et d'aider d'autres acquéreurs confrontés à des situations similaires.

Bien à vous,

***

La présente réponse constitue un avis juridique général, émis sous toutes réserves, au regard des seuls éléments exposés. Elle ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.

Pour toute démarche engageant vos droits, il convient de consulter un avocat, seul à même de procéder à une étude complète et sur pièces de votre dossier et de vous fournir une réponse adaptée.